האם לאור מגפת הקורונה פטור עסק מתשלום דמי שכירות?
עו"ד אדם ברמן
גם בתקופת משבר הקורונה משרדנו מייעץ לעסקים רבים בהתקשרויות החוזיות שלהם, הן כמשכירים והן כשוכרים, בעניין חובת תשלום דמי השכירות וההבחנה בין המותר והאסור. בסוגיה זו אנו מייעצים, שאין תשובה אחת נכונה לכל המקרים ולכל ההסכמים, ויש לבחון את הנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה לגופו.
פסיקת בתי המשפט בשורה של פסקי דין שניתנו לאחרונה בנושא אינה אחידה ותלויה בהתאם לגופו של המקרה ונסיבותיו. לאחרונה ניתן פסק דין בתא"ח 11594-06-20 אוהב ציון בע"מ נ' סקופ ייבוא ושיווק נעליים בע"מ (פורסם בנבו, 11.11.2020) אשר, בין היתר קבע, כי משבר הקורונה מהווה אירוע מסכל וכי את הגבלת הגישה יש לפרט לנסיבותיו של העניין בצורה רחבה וכן תום הלב מחייב, את שני הצדדים להביא בחשבון גם את תכלית העסקה.
בפסק הדין בית המשפט דן בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, אשר קובע, כי מניעות להשתמש במושכר באופן סביר כתוצאה מתנאיו או כתוצאה מהגבלת הגישה אליו, פוטרת מתשלום דמי השכירות.
בפסק הדין נקבע, בין היתר, כי במהלך התקופה בה לא ניתן לעשות שימוש במושכר לשם מטרת השכירות (כפי שהוגדרה בהסכם השכירות), פטור השוכר מלשלם דמי שכירות בעבור המושכר. בית המשפט הגיע למסקנה, לפיה יש לפשט באופן רחב את העובדה שלא הייתה גישה למושכר. כמו כן, נקבע כי חובת תום הלב מחייבת להביא בחשבון גם את תכלית העסקה (קרי, מטרת השכירות). במקרה דנן, תכלית/מטרת השכירות היא הפעלת חנות נעלים וללא כל צורך אחר, ומשכך לנוכח הנחיות הממשלה, שהפעלת חנות נעלים במושכר הוגבלה מכוח החוק, יש להתייחס לכך כהגבלת הגישה אל בית העסק במושכר ואל המושכר עצמו.
לכן, בית המשפט מצא כי יש להתייחס לעובדה שלא היה ניתן לממש את מטרת השכירות במושכר כאל הגבלת גישה אל בית העסק ואל המושכר עצמו, ולפיכך נאמר, כי בכל הימים שבהם חלו ההוראות וההגבלות על פעילות המשק בישראל, השוכר פטור מלשלם דמי שכירות בעבור המושכר. בנוסף, ציין בית המשפט, כי יש להתחשב גם באורך הזמן של הסכם השכירות, בהשקעות הרבות שבוצעו במושכר, וכן בעובדה שהסכם השכירות לא הופר עובר למועד תחילת התפשטות נגיף ה'קורונה'.
בית המשפט מסיים בדבריו ואומר, כי ניתן היה לבוא בדין ודברים כפי שהוצע על ידי הוועדה הבין משרדית שדנה בסוגיית הסכמי שכירות ותחולתם בתקופת משבר הקורונה.
ראו סיכום המלצת הוועדה: "נוכח אי - הוודאות האמורה, ממליץ הצוות לצדדים לחוזה לקיים משא ומתן מחודש במטרה להתאים את החוזה לנסיבות המשתנות על דרך של קיום החוזה בקירוב; השעיית חיובי החוזה עד למועד שבו פסק האירוע המסכל; ובמידה שקיום החוזה בקירוב איננו אפשרי או שונה באופן יסודי מהמוסכם בנסיבות העניין, לפעול לסיום החוזה בהסכמה".
כמו כן, ישנן גם הליכים המגיעים אל בתי המשפט, כאשר צד א' מבקש למנוע חילוט ערבות בנקאית שניתנה להבטחת דמי השכירות או צד ב' מבקש לממש את חילוט הערבות הבנקאית. בהליכים מעין אלה, בתי המשפט אינם מכריעים לגופן של הטענות, כלומר אינם מכריעים האם סוכל ההסכם או לא, אלא בוחנים שני מבחנים. האחד - בשלב ראשוני זה כיצד הם מעריכים את סיכויי התביעה; והשני - מהו מאזן הנוחות (או הכוחות) בין הצדדים, כלומר, למי מהצדדים ייגרם נזק משמעותי יותר ממתן או אי- מתן הצו.
לאור האמור המלצתנו, הן לשוכרים והן למשכירים, לגלות סולידריות ולפעול בתום לב אחד כלפי משנהו, תוך מתן חשיבות לשאלה האם ההסכם סוכל או לא סוכל. ככל וניתן צו ממשלתי לסגירת העסק אזי ההסכם סוכל וסביר להניח שבית המשפט לא יאפשר את חילוט הערבות. יחד עם זאת בית המשפט יבחן גם את מאזן הכוחות בין הצדדים, מי הצד, שככל ויחויב עתה בתשלום עלול להגיע לקריסה ומאידך מי הצד שיכול לספוג את ההפסד הזמני.
האמור הינו לנוחות הקורא בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה מצג שניתן להסתמך עליו.
