עיקרי החוק החלים בהעברת דירה ללא תמורה, דגשים - תכנון מס נכון
עו"ד אדם ברמן
ריכזנו עבורכם את עיקרי החוק החלים בהעברת דירה ללא תמורה וכן דגשים חשובים לעניין תכנון מס נכון בכל הקשור בעסקאות מקרקעין.
בהתאם לחוק, ניתן למכור זכות במקרקעין ללא תמורה (העברה במתנה) מיחיד לקרובו בפטור ממס שבח. לעניין מס רכישה בהעברה ללא תמורה – מקבל ההעברה ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום העברת הזכויות בדירה.
תכנון מס – התנהלות עסקית נכונה
ככל ובבעלותכם דירה אחת וברצונכם לרכוש דירה נוספת, לפי החוק יהיה עליכם לשלם 8% מס רכישה. החוק מאפשר לכם להעביר את הדירה שבבעלותכם ל"קרוב" ללא תמורה ובכך לרכוש את הדירה הנוספת לפי מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה.
חשוב לדעת - העברה ללא תמורה יכולה להעשות - לפני רכישת הדירה הנוספת ולאחר רכישת הדירה הנוספת. ככל ואתם מחליטים למכור או להעביר את דירתכם הראשונה לאחר רכישת הדירה הנוספת בהתאם לחוק ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה עד 18 חודשים, וזאת בתנאי, שתתחייבו בעת הדיווח לרשות המיסים כאשר תרכשו את הדירה הנוספת, למכור או להעביר את דירתכם הראשונה.
בהתאם לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), התש"ף-2020, נקבע בסעיף 3 לחוק, כי בחישוב התקופות שנקבעו בהוראות חוק מיסוי מקרקעין, התקופה שמיום 1.3.2020 ועד ליום 1.10.2020 לא תבוא במניין, אם מועדי סיומן חלים באותה התקופה. כלומר, אם מנין 18 החודשים בתקופה זו מסתיים, המועד יוארך בהתאם עד לסיומה ביום 1.10.2020.
כמו כן, ככל ובבעלותכם שתי דירות וברצונכם למכור את אחת מהדירות בפטור ממס שבח אתם רשאים להעביר את הדירה הנוספת ללא תמורה ל"קרוב" ומיד לאחר מכן למכור את הדירה שנותרה בפטור מלא ממס שבח.
ההגדרה "קרוב" לעניין מס שבח איננו בהכרח גם "קרוב" לעניין מס רכישה ולכן יש משמעות רבה למי אנו מעבירים את הדירה על מנת להפחית באופן מקסימלי את המיסוי החל על העסקה.
העברה ללא תמורה לאחד הילדים
כאשר אתם מעוניינים להעביר דירה בהעברה ללא תמורה לאחד מהילדים קיימות לכך השלכות מיסויות בעסקאות מקרקעין עתידיות של אחד מהילדים (מקבל המתנה) – אם יש בבעלות אחד הילדים כבר דירה לפני העברת הדירה הנוספת הם לא יוכלו למכור את דירתם הראשונה בפטור ממס שבח – אם אין בבעלותם דירה לפני העברת הדירה ללא תמורה, הם לא יוכלו לרכוש דירה שניה בפטור ממס רכישה לדירה יחידה כמפורט בחוק.
על כן, יש לבחור בזהירות למי מאחד מהילדים תועבר הדירה ולבחון האם בעתיד הקרוב הוא עשוי לבצע עסקאות בנכסי מקרקעין.
העברה ללא תמורה בין אחים
עסקת מתנה בין אחים כבר אינה פטורה ממס שבח, ומחויבת במס שבח ומס הרכישה נשאר שליש ממס הרכישה, שהיה משולם בעסקה "רגילה".
חריג: ניתן לקבל פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה בין אחים רק אם הדירה של מעביר המתנה התקבלה מהוריו או הורי הוריו ללא תמורה או בירושה.
לפי החלטת מיסוי מספר 6642/21 ככל שיוכח כי כל הכספים אשר שימשו לרכישת הדירה המועברת (או לפחות 95% מהכספים) במתנה מקום במתנה, ובנוסף כי הדירה הועברת בין אחים במתנה וללא תמורה כל שהיא, יראה מיסוי מקרקעין בדירה זו כאילו היא התקבלה בתור ‘מתנה בעין’ ויהיה ניתן ליישם את תחולת סעיף 62 לחוק על הדירה המועברת במתנה.
חובת ההוכחה ונטל הראיה שהדירה המועברת נרכשה מכספים שהתקבלו במתנה מהורים או מהורי הורים – מוטלת על הנישום מבקש הפטור.
כמו כן, על מכר ללא תמורה בין אחים יחולו ההוראות בעניין ‘תקופות הצינון’ במכירת הדירה לצורך שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, בהתאם להוראות החוק (וראה בנושא זה לעיל).
העברה ללא תמורה בין בני זוג
מכירת דירת מגורים ללא תמורה מיחיד לבן זוגו (בהתאם לפסיקה - בן זוג נחשב גם ידוע בציבור) אשר התגורר אתו באותה דירה – פטורה ממס שבח וממס רכישה, ככל ובני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה - יהיה עליהם לשלם שליש (1/3) ממס הרכישה.
העברת דירה בין בני זוג במהלך גירושין
מכירת דירת מגורים בין בני זוג במהלך גירושין, בין בתמורה ובין אם לא בתמורה, לא תחויב במס רכישה ובמס שבח.
הסכם הימנעות מעשיית עסקה והערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה לטובת מעביר הדירה במתנה
מקבל המתנה ונותן המתנה רשאים לערוך בניהם הסכם להימנעות מעשיית עסקה בדירה ולבצע רישום הערת אזהרה אשר תירשם לטובתו של מעביר המתנה בלשכת רישום המקרקעין מכוח הסכם ההימנעות מעשיית עסקה.
לאור הפסיקה האחרונה והמדיניות של רשות המיסים שלא להכיר בעסקאות העברה ללא תמורה מלאכותיות, בניגוד למה שהיה נהוג בעבר, חשוב לוודא שמקבל הדירה לא יוגבל בכל צורה עם קבלת הדירה לעניין דמי השכירות שאותם יקבל לאורך תקופת השכרתה, וכן שלא יועברו כספי השכרתה מהמקבל למעביר וכיצו"ב אחרת קיים חשש, כי העסקה תיחשב כעסקה מלאכותית שכל מטרתה לחסוך במס רכישה של הדירה החליפית הנרכשת על ידי המעביר.
כמו כן, במסגרת הסכמי המתנה ניתן להגדיר לדוגמא את האפשרות שנותן המתנה יוכל לחזור מנתינתה במקרים שונים, כמו לדוגמא, במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא, לקבוע כי ניתן במסגרת הסכם המתנה להגביל את שעבוד או מכירת הנכס ע"י מקבל המתנה, ניתן אף לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה וניתן לקבוע, כי לנותן המתנה תהא האפשרות לקבל את דמי השכירות העתידיים מהנכס, שמועבר במתנה ועוד.
אלא, שבכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו מן הנתינה ו/או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה סטנדרטיים, של הנותן ושל המקבל, אלא, לערוך הסכם משפטי כתוב, מסודר ומפורט בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום העסקה, כגון ייפויי כח ועוד.
תקופות צינון
העברת נכסים במתנה לקרוב משמשת מקלט מס נפוץ. כדי למנוע תרגילי מס, לפיהן יועברו דירות ללא תמורה לצורך מכירתן מאוחר יותר בפטור ממס שבח, נקבעו בחוק תקופות צינון, בהן לא ניתן יהיה למכור את הדיר,ה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות, בפטור ממס שבח.
תקופת צינון - דירה שנתקבלה עד ליום 31.12.13
מכירת דירה או חלק מדירה שהתקבלה במתנה עד ליום 31.12.13, תהיה כפופה לתקופת צינון שאורכה בין שנה אחת עד ארבע שנים, בהתאם לשתי החלופות הבאות:
אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר- עד שיחלפו ארבע שנים וככל ונותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים.
אם הדירה שימשה דרך קבע למגורי המוכר – עד שיחלפו שלוש שנים מיום שהחל לגור בדירה דרך קבע, וכשנותן המתנה הוא הורה אם איננו נשוי – שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד – שנה אחת.
תקופת צינון - דירה שנתקבלה החל מיום 01.01.14
בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו תחול תקופת צינון בת 4 שנים מיום קבלת המתנה, ובמידה שמקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע, עד שיחלפו 3 שנים מיום שהחל להתגורר בה דרך קבע. אין משמעות יותר לסוג הקרבה בין מעביר המתנה למקבל.
יש לשים לב: מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחילו לגביו מנין השנים בספירת תקופות הצינון מיום שמלאו לו 18 שנים – אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני זוג, ייקחו בחשבון את תקופות הצינון לעיל ואת גילו של המבוגר שבהם.
משרדנו מעניק ייעוץ משפטי בתחום הנדל"ן, בענייני מיסוי מקרקעין ודיני החוזים.
האמור הינו לנוחות הקורא בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה מצג שניתן להסתמך עליו.
