השכרת דירה לתאגיד/חברה או לאדם פרטי

בטחונות

להבדיל מאדם פרטי, חברה היא פיקציה משפטית בעלת אישיות משפטית נפרדת מבעלי מניותיה. כלומר, ישנה חציצה מלאה בין בעלי המניות בחברה לבין האישות המשפטית של החברה. מכאן, בעוד שאדם פרטי נדרש לתת ערובות כגון שטר חוב, ערבים או ערבות בנקאית, כאשר מושכר נכס לחברה - רצוי לקבל ערובות מטעם החברה לצד ערובות אישיות של בעלי המניות או ערבים פרטיים אחרים.

אין להסתפק בקבלת ערובה מטעם החברה בלבד. יתרה מכך, בבוא העת נקיטת הליכי גבייה לפירעון חוב יעילים יותר נגד אדם פרטי מאשר נגד חברה. לדוגמא, לא תהיה כל תוחלת בהוצאת צו עיכוב יציאה מהארץ או הגבלת רישיון נהיגה לחברה, להבדיל מנקיטת הליכים אלה כנגד אדם פרטי.

חבות במסים

השכרת דירה לאדם פרטי פטורה מתשלום מס עד לגובה תקרת הפטור הניתנת מטעם רשות המס. כל עוד לא נחצית תקרת הפטור, דמי השכירות מועברים נטו לכיסו של המשכיר. בניגוד לכך, בהשכרת דירה לתאגיד, וללא קשר לשימוש אותו יעשה התאגיד בדירה, נחשב המשכיר מצד רשויות המס כעוסק.

המשמעות היא שעל המשכיר תחול החובה לפתוח תיק במס הכנסה, תיק עוסק במע"מ ותיק עצמאי במוסד לביטוח לאומי - ולשלם לגופים אלה. בנוסף, סכום השכירות ממוסה החל מהשקל הראשון, ואין כל תקרת פטור ממס. מכאן שיש לקבוע בהסכם השכירות את גובה דמי השכירות הריאליים, ולציין האם דמי השכירות כוללים מע"מ.

מס שבח:  לפי החוק, התנאי לקבלת פטור במס שבח בעת מכירת דירה הוא שהשימוש בדירה היה למגורים (למעט שימושים חריגים). מכאן, שאם הדירה הושכרה לתאגיד ולא לצורך מגורים, יש לקחת בחשבון כי לא יינתן פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה.

היתר ורישוי

השכרת דירה מטבעה מיועדת לשימוש למגורים. אולם יש אפשרות להשכרת דירה לתאגיד או ליחיד לצורך עסקי ולשימוש שאינו למגורים (קליניקה רפואית, משרד וכו'). מלבד הצורך בהוצאת רישיון עסק, יש לבחון אם השימוש בדירה מצריך קבלת היתר בנייה - כלומר, האם התב"ע העירונית מתירה בכלל שהשימוש בדירה יהיה לצורך עסקי ולא למגורים (שימוש חורג). ראוי לציין בהסכם השכירות על מי חלה החובה להוציא היתר בנייה. בעל דירה שמשכיר אותה לשימוש שלא הותר בתב"ע, מסתכן בביצוע עבירה פלילית.

פינוי בכוח וניתוק ממכשירים

רבות נקבע בפסיקה כי משכיר אינו רשאי לעשות דין עצמי ולנתק את הדירה מהספקת חשמל ומים, כדי לכפות על השוכר לפנות את הדירה. כך נקבע כי טובת הסדר הציבורי וביטחון הציבור גוברים על מקרה ספציפי של שוכר בעייתי, ועל המשכיר לפנות להליכים משפטיים לצורך פינוי.

 

ואולם, ההתייחסות בנושאים אלה בשכירות לתאגיד, שבבסיסה עומד עניין עסקי-מסחרי, הוא שונה. כך נקבע כי במקרה של השכרת נכס לתאגיד ולא לצורך של מתן קורת גג כמגורים, רשאי משכיר לנתק את הדירה (או נכס אחר) מהספקת חשמל או מים - על מנת לזרז את פינויו של השוכר.

רישום מחזיק בעירייה

פקודת העיריות קובעת כי על המחזיק בנכס (השוכר) תחול חובת תשלומי ארנונה, וכי בתום תקופת השכירות עליו להודיע בכתב בלבד לעירייה שעזב את הנכס. אם לא יעשה כן - חובות הארנונה העתידיים יחולו עליו. במקרה של שכירות לחברה, ולאור עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת, נקבע בפסיקה כי גם אם חברה נרשמה כ"מחזיק" בספרי העירייה, ולא שילמה את חובות הארנונה - בעלי החברה לא יחויבו אישית בחובות אלה.

יוצא מכך, שהעירייה יכולה להערים קשיים על בעל הנכס ולנסות לגבות את חובות הארנונה ממנו באופן ישיר. לפיכך, רצוי לציין בהסכם השכירות כי אדם שהוא נושא משרה בחברה יירשם גם הוא כמחזיק בדירה בספרי העירייה, יחד עם רישומה של החברה.

האמור הינו לנוחות הקורא בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה מצג שניתן להסתמך עליו.

2.jpg

עו"ד אדם ברמן