השכרת דירה לעובדים זרים

הביקוש לדירות להשכרה לעובדים זרים יהיה על פי רוב, לאותן דירות הנמצאות בסמיכות לאתרי בניה ופרויקטים המצריכים פועלים. בארץ פועלים חברות ניהול נכסים שמטרתם הינה מציאת דירות להשכרה לעובדים זרים אשר עובדים באותם אתרי הבניה והפרויקטים.

לחברות אלו ישנן נציגים מטעמם אשר ינהלו מולנו הן את המשא ומתן בטרם השכרת הנכס והן את העניינים החוזים והגעה לחתימה על הסכם שכירות.

היתרון בולט בהשכרת דירה לעובדים זרים הינו, גובה שכר הדירה שבדרך כלל גבוה בהרבה משכר הדירה הממוצע באזור בו הנכס נמצא. כמו כן, במידה והנכס נרכש לצורכי השקעה, השכרתו לעובדים זרים תניב תשואה גבוהה וכתוצאה מכך גם סכום מכירת הנכס יהיה גבוה וישקף תשואה גבוה לקונה.   

צריך לקחת בחשבון, שבמקרים רבים החברה השוכרת את הנכס דוחסת בה כמות גבוהה של עובדים, מטעמי חיסכון, והדבר מעלה באופן משמעותי את הבלאי, הלכלוך, הרעש, וכתוצאה מכך הן את הנזק לדירה והן סכסוך עם השכנים לכן חשוב בהסכם השכירות להגביל את מספר השוכרים בנכס בדרך כלל להגבלה של עד 8 שוכרים.

 

כמו כן, העובדים הזרים אינם משלמים על השכירות, אינם משלמים על המים/חשמל, ואינם נושאים למעשה בשום סיכון לגרימת נזק לדירה. משכך, אין להם שום תמריץ לשמור עליה, להימנע מצריכה מופרזת של מים וחשמל (שלעתים עלולה לפגוע בדירה) וכיוצא באלה. בדרך כלל בהסכם השכירות החשבונות בגין חשמל, מים, גז וארנונה יהיו כבר כלולים בדמי השכירות.

בפרקטיקה, חברות ניהול הנכסים מגיעות עם חוזה שהוכן מראש ויקשו עלינו בביצוע תיקונים ו/או שינוים בו. חברות ניהול הנכסים יודעות היטב שהן משלמות שכר דירה גבוה בהרבה משכר דירה הממוצע בשוק, וכתוצאה מכך הן מרשות לעצמן לנהל משא ומתן באופן אגרסיבי.

במשא ומתן ובטרם חתימה על הסכם השכירות יש לתת דגש לנושאים הבאים:

להגביל את מספר העובדים שניתן להשכיר את הדירה;

לצלם את הדירה לפני כניסת השוכרים לדירה על מנת שיהיה לנו תמונות השוואה שלפני ואחרי לעניין הנזקים;

להקפיד לקבל מהחברה השוכרת בטחונות להשיב את מצב הדירה לקדמותו בתום השכירות ופינוי הנכס. רוב חברות הניהול אם לא כולן לא נותנות ערבות בנקאית ונותנות אך רק שיק ביטחון לכן, הקפידו לקבל שיק ביטחון חתום על ידי  אדם פרטי לרבות בעל החברה, בעל מניות בחברה או ערבים פרטיים אחרים ולא של החברה עצמה.  

להבדיל מאדם פרטי, חברה היא פיקציה משפטית בעלת אישיות משפטית נפרדת מבעלי מניותיה. כלומר, ישנה חציצה מלאה בין בעלי המניות בחברה לבין האישות המשפטית של החברה. מכאן, בעוד שאדם פרטי נדרש לתת ערובות כגון שטר חוב, ערבים או ערבות בנקאית, כאשר מושכר נכס לחברה - רצוי לקבל ערובות מטעם החברה.

אין להסתפק בקבלת ערובה מטעם החברה בלבד. יתרה מכך, בבוא העת נקיטת הליכי גבייה לפירעון חוב יעילים יותר נגד אדם פרטי מאשר נגד חברה. לדוגמא, לא תהיה כל תוחלת בהוצאת צו עיכוב יציאה מהארץ או הגבלת רישיון נהיגה לחברה, להבדיל מנקיטת הליכים אלה כנגד אדם פרטי.

 

לחייב את נציג החברה השוכרת לקיים ביקורות תקופתיות על השוכרים וכן לאפשר לקבוע הוראות שימוש במים / חשמל וכדומה, על מנת שלא לגרום לבלאי מואץ של מכשירי החשמל בבית, ובמיוחד מזגנים, דוד חשמל וכדומה;

 

לקבוע הוראות המתייחסות לשמירה על הסדר והניקיון בדירה ובבית, שלא לנהוג באופן המפריע לדירות האחרות (בעיקר נושאי רעש, ריחות טיגון וכו', אחסון זוגות אופניים בחדר המדרגות, ועוד;

 

לקבוע הוראות המאפשרות לכם לתקן את הליקויים על חשבון החברה, אם החברה לא עושה כן תוך פרק זמן שנקבע;

 

לקבוע הוראות המאפשרות לכם להפסיק את השכירות באופן מידי או בהתראה קצרה, במיוחד אם ההוראות האמורות לעיל אינן נשמרות;

ולחייב את החברה השוכרת לבטח את הדירה. בדרך כלל חברות הניהול לא מבטחות את הדירה בביטוח צד ג' והן עומדות על כך שלא לבטח. לכן, חשוב לדאוג לביטוח צד ג' וככל וישנה תכולה אז לביטוח תכולה.

האמור הינו לנוחות הקורא בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה מצג שניתן להסתמך עליו.

2.jpg

עו"ד אדם ברמן