ניהול משא ומתן בטרם הגשת תביעה מול קבלן/יזם, בגין פיצוי באיחור במסירת הדירה

עו"ד אדם ברמן

בכל ניהול משא ומתן אנחנו צריכים לנתח ולהבין מהם הכלים המשפטיים העומדים לטובת הצד השני לרבות שיקולים מסחריים ורק כך נדע איך לנהל ולתכנן משא ומתן נכון ואפקטיבי.

הקבלנים יודעים שניהול תביעה כנגדם בערכאות משפטיות הינו הליך משפטי יקר וארוך ללקוח, משכך הם מנהלים את המשא ומתן בסחבת, בשיטת המצליח ובדרך "ההתשה" – דרך ידועה בענף המשפט.

לדוגמא אחת הסוגיות שטופלה לאחרונה במשרדנו: מדובר היה בבניין במרכז תל אביב, שעבר תמ"א 38/2 הריסה ובניה, מספר הדיירים בבניין היה 25 והקבלן איחר במסירה בממוצע לכל דייר כבחצי שנה לפחות והיו דיירם שגם לתקופה יותר ארוכה.

לקראת מסירת הדירות ללקוחות, הקבלנים מנסים תחילה לנהל משא ומתן, ראשית הם מזמנים את כל הדיירים לפגישה עם הקבל/היזם, נציגי החברה ולפעמים גם עם עורכי הדין של הקבלן ומציעים הצעה ראשונית מאוד נמוכה, וזאת בניגוד לחוק בטענות שהעיכוב במסירה נובע כוח עליון, שאין להם כל שליטה ובקרה אודותיו ובנוסף במיוחד בזמנים אלו הם נתלים במילת הקסם "קורונה" ובכך מנסים לשכנע את הלקוחות שכדאי להם לקבל את ההצעה ולהגיע להבנה ולא לפנות להליך משפטי.

הקבלנים ו/או היזמים ו/או מי מטעמם ינסו במשך שבועות להפעיל לחצים בניהול המשא ומתן והכל כדי להביא את הלקוחות להרגשה והבנה שזה המוצא הטוב ביותר עבורם, כמעין "מלחמת  התשה" ועליהם לתת את הסכמתם לקבל את ההצעה הנמוכה, מכפי שמגיע להם על פי החוק. ניהול משא ומתן ארוך יכול להתנהל הן באמצעות טלפונים, הן באמצעות מיילים, הן באמצעות פגישות או שיחות זום ואף לאתר את הלקוחות היותר גמישים ומתפשרים, כדי להפעיל קבוצת לחץ על היתר.

ההצעות הראשונית יכולות לנוע בסביבות 30% מגובה הפיצוי המגיע על פי החוק. ככל שעובר הזמן ותקרבים למועד מסירת הדירות (לאחר האיחור במסירה כמובן) והלקוח מתעקש לקבל הצעה משופרת ההצעות יכולות לנוע בסיבות 35% לבין 40% מגובה הפיצוי המגיע על פי החוק.

הרבה דיירים שאין להם את היכולת לשכור שירותים משפטיים באמצעות עורך דין, לא מבנים ולא מודעים להוראות החוק, פשוט מתייאשים ומתעייפים מאותה "מלחמת התשה" של הקבלנים וחותמים על הסכם פשרה מקפח מאוד מול הקבלן, ובכלך נגרם להם הפסד כספי ניכר שלא בצדק.

אותם לקוחות אשר יתמידו ויתעקשו על המגיע להם בהתאם לחוק סביר להניח, כי יקבלו הצעות היכולות לנוע בסיסות  70%-60% מגובה הפיצוי המגיע על פי החוק.

חשוב לזכור, כי קבלנים לא אוהבים שיש כנגדם תביעות פתוחות או סגורות בבתי המשפט ואינם אוהבים פרסומים שלילים כנגדם הפוגעים במוניטין ובשמם הטוב.

ההמלצה שלנו מתוך ניסיוננו העשיר והמקצועי היא כבר מההתחלה להתאגד כקבוצה (מאוד חשוב) ולנהל משא ומתן כקבוצה ולא כיחיד אם על ידי נציג מטעם הקבוצה או על ידי משרד עורכי דין שכבר צבר ניסיון וידע בניהול משא ומתן עם הקבלנים וכקבוצה תמיד תהיו חזקים יותר והפיצוי הכספי יהיה גבוה יותר.  

האמור הינו לנוחות הקורא בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה מצג שניתן להסתמך עליו.

2.jpg

עו"ד אדם ברמן