בטחונות בהסכם שכירות למגורים
עו"ד אדם ברמן
ערבות בנקאית
ערבות הבנקאית נועדה להבטיח את חיובי השוכר על פי חוזה השכירות והיא הדרגה הגבוהה ביותר של ביטחון, עבור המשכיר. הערבות הבנקאית נחשבת לבטוחה חזקה, ושקולה כמעט לכסף מזומן, בזכות קלות ומהירות המימוש שלה, והיציבות הגבוהה של הערבים – הבנקים בישראל.
ערבות בנקאית ניתנת על ידי הבנק לבקשת השוכר - כדי שהשוכר יעביר אותה למשכיר. על מנת שהבנק ייתן את הערבות הבנקאית, הבנק גובה מהשוכר עמלה.
על פי החוק בישראל, ערבות בנקאית היא "ערבות אוטונומית למימוש עצמי", כלומר ברגע שהשוכר הפר את חוזה השכירות בכך שלא שילם שכר דירה או גרם נזק לרכוש, יש למשכיר הזכות לגשת עם המסמך לבנק ולדרוש את סכום הכסף הנקוב בו. מרגע שקיבל הבנק דרישה זו, הוא מחויב להעביר למוטב (המשכיר) את הסכום במלואו, בלי שיצטרך לבקש ממנו לנמק או להוכיח את דרישתו, וללא צורך לקבל אישור לתשלום מבית המשפט או מלשכת הוצאה לפועל.
מימוש הערבות הבנקאית יכול להתבצע על המוטב (המשכיר), באמצעות הצגת ערבות בנקאית בתוקף, לצד מכתב הדורש את הסכום הנקוב בערבות. הבנק יעביר את הסכום לתשלום לחשבונו של המוטב (המשכיר) במהלך פרק הזמן המוגדר בנוסח הערבות.
התיקון לחוק מגביל את גובה הערבות הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר ובכלל זה ערבות בנקאית או במזומן, וזאת עד לסכום של 3 חודשי שכירות או לגבי תקופות קצרות לשליש מסכום דמי השכירות, בגין כל תקופת השכירות, לפי הנמוך מבניהם.
לדוגמא:
אם נחתם חוזה לתקופה של 12 חודשים, ודמי השכירות שנקבעו הם 2,000 ש"ח לחודש, הסכום המירבי שהמשכיר יוכל לבקש מהשוכר כערובה הוא סכום השווה לפי 3 מדמי השכירות לחודש: 6,000 ש"ח (2,000 ש"ח X 3).
לעומת זאת, אם החוזה נחתם לתקופה של 6 חודשים, ודמי השכירות שנקבעו הם 2,000 ש"ח לחודש - שליש מהתקופה היא חודשיים, ולכן הסכום המירבי שהמשכיר יוכל לבקש מהשוכר כערובה הוא 4,000 ש"ח (2,000 ₪ X 2).
כמו כן, החוק מטיל את החובה על המשכיר להתריע בפני השוכר בטרם מימוש הערבות ולממשה רק במקום בו לא תוקנה ההפרה.
בנוסף, הוגבלו העילות למימוש ערבויות, ובאופן שבמקרה של אי תשלום דמי שכירות, אי פינוי המושכר, אי תיקון ליקויים ואי ביצוע תשלומים שוטפים, המימוש יהיה רק עד גובה החוב.
שיק ביטחון
שיק בטחון, הינו שיק לכל דבר ועניין, חתום על ידי השוכר לפקודת המשכיר, ללא תאריך ועם גובה הסכום הנדרש. חשוב לרשום על השיק את המילים: "לביטחון בלבד" אך הן אינן מקנות לו מעמד מיוחד, אלא יכולות, במקרים מסוימים, לעזור לשוכר להוכיח את טענותיו, כי אין מקום לממש את שיק הביטחון.
שיק ביטחון, בא לטובת המשכיר בין היתר בכך שהשוכר צריך להוכיח שהוא לא חייב את סכום השיק וכי התנאים למימוש השיק - לא התמלאו.
יתרונותיו של שיק הביטחון, הם שניתן להגישו ישירות ללשכת ההוצאה לפועל, ולפתוח בהליכים נגד החייב אשר הפר את הסכם השכירות וזאת מבלי לעבור בבית המשפט.
חסרונותיו של שיק הביטחון הן, כי החייב יכול להגיש ללשכת ההוצאה לפועל התנגדות לביצוע שטר (שטר = שיק), ובאם החייב הגיש את ההתנגדות במועד, התיק עובר לבית המשפט להתדיינות שיכולה להיות ארוכה.
כתב ערבות - ערבות צד ג'
תפקידם של הערבים הינם לערוב לקיומו של חוזה השכירות על ידי השוכרים וכלפי המשכיר במקרה ובו השוכר הפר את החוזה, יכנס הערב בנעלי השוכר ויישא בכל חיוביו כעולים מהסכם השכירות.
בהרבה חוזי שכירות מחתימים ערב בתחתית החוזה אשר ערב להתחייבויות השוכר. חשוב לדעת, כי בהתאם לחוק הערבות, לא ניתן לפעול כנגד הערב, אלא לאחר שפועלים נגד החייב העיקרי (השוכר) אולם, ניתן לפתור זאת, על ידי החתמת הערב על סעיף בו הוא מוותר על זכותו זו. מנגד, אם אנחנו הערבים, נעדיף שלא לחתום על סעיף זה, ובכל מקרה נדרוש, כי תשלחנה אלינו הודעות בדבר הפרות החוזה, על ידי השוכר, על מנת שנדע את הסיכונים בפניהם אנו עומדים.
שטר חוב
שטר חוב הינו מסמך משפטי אשר ניתן להשתמש בו בלשכת ההוצאה לפועל, לצורך גביית חוב מבלי לעבור בבית המשפט. שטר חוב דומה לשיק ביטחון. ניתן להגישו ישירות ללשכת ההוצאה לפועל ובדרך כלל על השוכר, אשר הפר את החוזה, הנטל להוכיח, כי עמד בהתחייבויותיו.
המחאות פתוחות
המחאות חתומות שאינם כוללים סכום או תאריך, הרשומים לפקודת העירייה, תאגיד המים, חברת החשמל וחברת הגז. אם השוכר לא יעמוד בתשלומים השוטפים למוסדות ולחברות אלה, המשכיר יוכל להשתמש בהמחאות על מנת לשלם את החוב שנצבר. השוכר צריך להקפיד שעל כל אחת מההמחאות ייכתב שם המוטב (למשל "חברת החשמל"), תוך שעל השיק מודפסות או מופיעות המילים "למוטב בלבד" בין שני קווים אלכסוניים.
האמור הינו לנוחות הקורא בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה מצג שניתן להסתמך עליו.
