דגשים חשובים בעת חתימה על הסכם שכירות למגורים

עו"ד אדם ברמן

 

ריכזנו עבורכם בדיקות וסעיפים חשובים שיש לשים לב ולתת את הדעת בעת חתימה על הסכם שכירות למגורים.

בדיקות לפני השכרת הנכס

בדיקה ראשונה -  האם משכיר הנכס הינו בעל הנכס –  הוצאת נסח טאבו

ניתן להפיק נסח טאבו על ידי כניסה לאתר השירותים והמידע הממשלתי  -  נסח רישום (נסח טאבו) מפנקסי המקרקעין  - הנפקת נסח טאבו ניתנת על ידי הכנסת כתובת הנכס ו/ או גוש, חלקה ותת חלקה.

לכל נכס מקרקעין ישנו גוש חלקה ותת חלקה. הגוש מראה על החלק של מספר בניינים, החלקה מראה על הבניין הספציפי אותו רוצים לראות והתת חלקה מראה בצורה מדויקת את הרישום של דירה מסוימת או של בית. המידע על פרטי הנכס פתוח לכל אדם אשר יש בידיו את פרטי הנכס וזהו בעצם הזיהוי המדויק של הנכס.

לאחר שהוצאתם את הנסח תחפשו את תת החלקה, וכי אכן המשכיר רשום כבעלים באותה תת חלקה. ככל ומטעם המשכיר פועל צד ג' –  מתווך, עו"ד או כל אדם אחר ו/או חברה, יש לבקש ייפוי כוח תקף להתקשרות העסקה.

בדיקה שניה –  מידע אודות סביבת הנכס

המידע היום ובמיוחד בישראל קיים באינטרנט ובאתרים כמו מדלן ו/או רשות המיסים ו/ואו באתרי העיריות השונות.  

תבדקו האם קיים פרויקט בניה ליד הנכס, לרבות תמ"א 38 למיניהן, פינוי בינוי וכל התחלת בניה שמשפיע ישירות על השהות שלכם בנכס.

בדיקה שלישית – מבנים מסוכנים

לכל עירייה בישראל יש אתר ובו מופיעה רשימה של מבנים מסוכנים פעילים בעיר.  

היחידה למבנים מסוכנים אחראית לטיפול במבנים מסוכנים ברחבי העיר, מתוקף החוק, מהנדס היחידה למבנים מסוכנים מופקד על בדיקת מבנה שיש חשד לגבי יציבותו, לקביעת מידת מסוכנות ו/או הריסתו.

ככל ואכן המבנה מופיע ברשימת המבנים המסוכנים, חשוב לפנות למשכיר.

סעיפים חשובים שיש להוסיף ו/או לתת את הדעת בהסכם השכירות

ביטוח - זכות השיבוב

בהסכמי השכירות יש לא מעט משכירי דירות אשר קובעים במסגרת הסכם השכירות, כי השוכר אחראי לבטח את רכושו ואילו הם יבטחו את המבנה שבבעלותם בפוליסה על שמם, אותה הוא ישלם.

מצב זה מעמיד בסיכון רב אתכם (השוכרים) במקרה של אירוע ביטוחי. כך למשל, במקרה בו פרצה שריפה בנכס המושכר ונגרם נזק לתכולה ולמבנה, חברת הביטוח שמבטחת אתכם תשלם לכם תגמולי ביטוח עבור רכושכם שניזוק לתכולה, ככל והתכולה שלכם מבוטחת ואילו את הנזק למבנה – תשלם המבטחת של המשכיר.

אולם, לאחר שזו עשתה כך, עומדת לרשותה האפשרות לתבוע אתכם (השוכרים) ולדרוש כי תשלמו לה את כל הסכומים שזו שילמה בגין תיקון הנזק שנגרם למבנה וזאת רק עקב רשלנות שלכם בגרימת הנזק.  

הפתרון: הוספת סעיף "ביטול זכות שיבוב"  והוספת השוכר במוטב בפוליסת הביטוח.

עליכם להוסיף סעיף בהסכם השכירות שקובע, כי על המשכיר לדאוג לכך, כי פוליסת המבנה תכסה גם את השוכר או לחילופין שיוסיף סעיף – "ביטול זכות שיבוב" – ביטול הזכות של חברת הביטוח לתבוע את שוכר הדירה לאחר ששילם את תגמולי הביטוח לבעליה.

ראו ניסוח הסעיף שאותו יש להוסיף להסכם השכירות:  

"המשכיר יבטח את המושכר על חשבונו בחברת ביטוח מוכרת בישראל בביטוח מקיף מבנה לרבות נזקי צנרת וכן ביטוח צד ג' אשר יכלול סעיף בדבר וויתור על זכות שיבוב כלפי השוכר. וכן המשכיר יוסיף את השוכר כמוטב נוסף בפוליסה עם "ביטול/וויתור זכות השיבוב".

הפעולה בהוספת השוכר כמוטב נוסף בפוליסה אינה בתשלום וניתן לבקש זאת מסוכן הביטוח של המשכיר, ככל ולמשכיר יש ביטוח מבנה וצד ג'.

ביטול החוזה – הבאת שוכר חלופי

כאשר אתם חותמים על הסכם השכירות אתם מתחייבים לשלם את דמי השכירות למשך כל תקופת השכירות בין אם השתמשתם במושכר ובין אם לא. לכן חשוב להוסיף את הסעיף הבא:

"השוכר יהיה רשאי לקצר את תקופת השכירות, בכל עת, אם הביא דייר חלופי במקומו, לשביעות רצונו הסכמתו המפורשת של המשכיר, אשר יקבל על עצמו את כל הוראות הסכם זה".

הוספת הסעיף כאמור, מקנה לכם אפשרות לבטל את הסכם השכירות לאורך כל תקופת השכירות בתנאי שהבאתם שוכר חלופי.

אופציה להארכת השכירות לתקופה נוספת

חשוב לדעת, כי האופציה לארכת הסכם השכירות או סירובה היא שלכם ולא של המשכיר. כאשר ניתנת לכם אופציה להאריך את הסכם השכירות לתקופה נוספת עליכם לוודא את התנאים בתקופת האופציה ושיעור דמי השכירות שתשלמו במהלכה. 

פינוי הנכס מכל סיבה שהיא וביטול הסכם השכירות

לפעמים אנו נתקלים בסעיפים אשר מקנים למשכיר לפנות אתכם מהנכס, בהודעה מראש, מכל סיבה שהיא, לדוגמא:

"מוסכם בין הצדדים כי המשכיר יהא רשאי לסיים את הסכם השכירות מכל סיבה שהיא בהודעה לשוכר בת 90 יום מראש לאחריהם מתחייב השוכר לפנות את המושכר ולמסור החזקה בה חזרה למשכיר עפ"י תנאי הסכם זה".

בדרך כלל המשכירים מוסיפים את הסעיף, מהסיבות שהם מתגוררים או עובדים בחול ולא יודעים מתי יחזרו לארץ או שהנכס מיועד לאחד מקרובי המשפחה ולא יודעים מתי הוא ירצה לעבור ועוד סיבות דומות ואחרות.

בהתאם לתיקון חוק השכירות והשאילה הנקרא גם "שכירות הוגנת" - במרבית הסכמי השכירות נהוג להוסיף סעיפים המאפשרים לצדדים להביא את ההסכם לסיומו בטרם תום תקופת השכירות או האופציה. פעמים רבות בעוד שלשוכר ניתנת האופציה לסיים את הסכם השכירות רק במקום בו הוא ימצא מחליף שיאושר ע"י המשכיר, הרי שלמשכיר שמורה הזכות לבטל את ההסכם בהודעה מראש ללא כל סיבה  כמפורט לעיל.

על מנת לשמור על עקרון ההדדיות ולמנוע יתרון בלתי הוגן למשכיר, קבע המחוקק כי תניה בחוזה המאפשרת למשכיר לבטל את ההסכם, שלא בשל הפרה, בטלה, אלא אם קיימת זכות זהה גם למשכיר. המשמעות הינה, שנכון להיום, בכל מקרה בו הסכם שכירות קובע כי משכיר רשאי לבטל את ההסכם, חובה כי זכות זו תהא גם לשוכר. יתרה מכך, המחוקק קבע כי על משכיר המעוניין לבטל ההסכם שכירות להודיע על כך לשוכר לכל הפחות 90 יום מראש בעוד ששוכר צריך להודיע על כך רק  60 יום מראש.

אנו ממליצים להיזהר מסעיפים כאלו, ובמידה ואין ברירה, תוודאו כי גם לכם תהיה הזכות לבטל את הסכם השכירות.

העברת זכויות הבעלות על יד המשכיר

כדי להבטיח את זכויותיכם בנכס במידה והמשכיר ימצא קונה למושכר, ממומלץ להוסיף להסכם השכירות הוראה לפיה:

"העברת הזכויות הבעלות במושכר לא תיפגע בזכויות השוכר תוך כדי ובמהלך תקופת השכירות".

כך, כאשר בעל הנכס ימכור את הנכס זכויותיכם לא תיפגענה ותשמרנה.

 

תיקונים פגמים וליקויים במושכר

על פי החוק השוכר אחראי על כל ליקוי או פגם שנגרם כתוצאה משימוש לא סביר, המשכיר אחראי על היתר. נקבע כסעיף שלא ניתן להתנות עליו, והוא מעגן למעשה בחוק את המנגנון הקיים והמקובל כיום בפרקטיקה.

שימו לב, כי אכן כך כתוב בהסכם השכירות.

האמור הינו לנוחות הקורא בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה מצג שניתן להסתמך עליו.

2.jpg

עו"ד אדם ברמן