תיקון לחוק השכירות והשאלה - משמעויות מרכזיות

עו"ד אדם ברמן

בעקבות התיקון לחוק השכירות והשאילה, ריכזנו את המשמעויות המרכזיות של התיקון לחוק.

חוק השכירות והשאילה הוא חוק אזרחי המסדיר את היחסים, שבין שני הצדדים לחוזה - השוכר והמשכיר. לאחרונה אושר בכנסת, תיקון לחוק השכירות והשאילה תשל"א – 1971 שזכה לכינוי "חוק שכירות ההוגנת".

התיקון חל אך ורק על דירות למגורים ולא יחול על נכסים, שאינם למגורים, כגון: דירות שהן בתי מלון, דירות במעון ובבתי דיור מוגן, דירה במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים, דירות בבתי דיור מוגן, דירות מוגנות, דירות לתקופות קצרות – עד שלושה חודשים (3) או לתקופות ארוכות – מעל 10 שנים, דירות בשכירות מעל 20,000 ש"ח ודירות המושכרות בין קרובים -  בן זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצאי בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה.

מה היא דירה שאינה ראויה למגורים

לפי התיקון, המשכיר מחויב למסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למוגרים, ובמקום בו מסר המשכיר דירה ,שאינה ראויה למגורים, הדבר מהווה הפרת הסכם השכירות.

לעניין זה דירה תחשב אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:

- אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים;

- אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;

- אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה - - ראשית בעלת אמצעי נעילה;

- אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה;

- אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה שבה סיכון בלתי - סביר לבטיחות השוכר או         לבריאותו.

מסירת דירה לא ראויה למגורים מהווה הפרתו של המשכיר את הסכם השכירות, ובמצב זה השוכר יוכל לבטל את החוזה בכל עת ולא ניתן להתנות על הוראה זו.

פירוט הסכם השכירות

חוק השכירות בטרם התיקון מהווה השלמה להוראות שלא נקבעו בחוזה השכירות, ואולם רמת הפירוט לאחר התיקון גדולה יותר.

 תיקון פגמים וליקויים

החוק קובע, כי המשכיר אחראי לתקן כל פגם שנגרם כתוצאה משימוש סביר בדירה, בעוד שהשוכר נדרש לתקן ליקויים אשר נגרמו עקב שימוש לא סביר בלבד. לראשונה, החוק קובע מסגרת זמנים בהם מחויב המשכיר לעמוד בתיקון הפגמים.

נקבע, כי על המשכיר לתקן פגם לא יאוחר מ- 30 ימים מהיום בו קיבל על כך דרישה מהשוכר וכאשר מדובר על פגם שתיקונו דחוף, על המשכיר לתקנו לא יאוחר מ- 3 ימים מהיום בו קיבל על כך דרישה מהשוכר. החוק קובע גם מה הן הפעולות אותן רשאי השוכר לנקוט במקרה בו המשכיר לא ממלא את חובתו לתקן את הליקויים.

הסעיף נקבע כסעיף שלא ניתן להתנות עליו, והוא מעגן למעשה בחוק את המנגנון הקיים והמקובל כיום בין כה בפרקטיקה, וכן מסדיר במקרים מסוימים מנגנון "סעד עצמי" לשוכר, לתיקון ודרישת ההוצאות מהמשכיר או לקיזוז נזקים מדמי השכירות.

סעיפים שלא ניתן להתנות עליהם

ההתערבות הבוטה ביותר של המחוקק מתבטאת בכך שהמחוקק בחר מספר סעיפים מהחוק עליהם הצדדים אינם רשאים להתנות כלל, ומספר סעיפים עליהם רשאים הצדדים להתנות רק לטובת השוכר. המשמעות הינה שהמחוקק בחר להתערב בחופש החוזים לשם הבטחת ההגינות ביחסים החוזיים בין הצדדים וזאת על רקע פערי הכוחות בין השוכר למשכיר.

פטור לשוכר מתשלום דמי תיווך וביטוח מבנה

בהתאם לתיקון, השוכר לא יישא בביטוח מבנה. קביעה זו נבעה מן הסיבה שהנפגע העיקרי מכך שלא יהיה ביטוח הוא המשכיר ובהתאם, מי שייהנה מקיומו של הביטוח ויקבל את התגמולים הוא המשכיר ועל כן עליו לשאת בתשלום זה.

בנוסף נקבע, כי לא יישא בדמי תיווך, אם המתווך פעל מטעם המשכיר.

הגבלת גובה הערבות ומימושם

התיקון לחוק מגביל הן את גובה הערבות הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר ובכלל זה ערבות בנקאית או במזומן, אותה רשאי המשכיר לדרוש, המשמשת כבטוחה להתחייבויות השוכר וזאת עד לסכום של 3 חודשי שכירות או  לגבי תקופות קצרות לשליש מסכום דמי השכירות, בגין כל תקופת השכירות, לפי הנמוך מבניהם.

כמו כן, החוק מטיל את החובה על המשכיר להתריע בפני השוכר בטרם מימוש הערבות ולממשה רק במקום בו לא תוקנה ההפרה.

בנוסף, הוגבלו העילות למימוש ערבויות, ובאופן שבמקרה של אי תשלום דמי שכירות, אי פינוי המושכר, אי תיקון ליקויים ואי ביצוע תשלומים שוטפים, המימוש יהיה רק עד גובה החוב.

הארכת חוזה וסיום מוקדם

במרבית הסכמי השכירות נהוג להוסיף סעיפים המאפשרים לצדדים להביא את ההסכם לסיומו בטרם תום תקופת השכירות או האופציה. פעמים רבות בעוד שלשוכר ניתנת האופציה לסיים את הסכם השכירות רק במקום בו הוא ימצא מחליף, שיאושר ע"י המשכיר, הרי שלמשכיר שמורה הזכות לבטל את ההסכם בהודעה מראש ללא כל סיבה.

על מנת לשמור על עקרון ההדדיות ולמנוע יתרון בלתי הוגן למשכיר, קבע המחוקק כי תניה בחוזה המאפשרת למשכיר לבטל את ההסכם, שלא בשל הפרה, בטלה, אלא אם קיימת זכות זהה גם למשכיר. המשמעות הינה, שנכון להיום, בכל מקרה בו הסכם השכירות קובע, כי משכיר רשאי לבטל את ההסכם, חובה כי זכות זו תהא גם לשוכר. יתרה מכך, המחוקק קבע כי על משכיר המעוניין לבטל הסכם השכירות להודיע על כך לשוכר לכל הפחות 90 יום מראש בעוד ששוכר צריך להודיע על כך רק  60 יום מראש.

לסיכום, הוראות תיקון לחוק מטילות ברובן חבויות גדולות יותר על משכיר, ואולם יש לציין שחלק גדול מהן מעוגן בדין, פרקטיקה ופסיקה, שהייתה מקובלת אף בטרם התיקון.

משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן ונכון להעניק לכם את השירות המשפטי גם בסוגיות אלו.

האמור הינו לנוחות הקורא בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה מצג שניתן להסתמך עליו.

2.jpg

עו"ד אדם ברמן